Вы здесь

контакты

Блог о переезде

строительство домов

юридические услуги

продажа

ипотека

Подбор недвижимости

переезд под ключ

©2025 keytokey

Прежде чем смотреть фотографии, честно спросите себя: «Зачем мне это?» Ответ определит стратегию на 90%.

Зарубежная недвижимость: инвестиция, ВНЖ или мечта? С чего начать покупку дома у моря

Дом с видом на Средиземное море, апартаменты в небоскребе Дубая или уютный коттедж в Альпах — сегодня это не сцена из фильма, а реальная цель для многих россиян.

Покупка недвижимости за границей открывает двери в новую жизнь: будь то получение вида на жительство, создание зарубежного актива или исполнение мечты о втором доме. Однако первый шаг в этом путешествии пугает неизвестностью: высокие риски, чужая юридическая система, языковой барьер. Это руководство поможет вам разложить всё по полочкам и сделать первый шаг уверенно и безопасно.

Часть 1: Определите цель. От нее зависит всё — от страны до бюджета

Ваша цель

Инвестиция и пассивный доход

Получение ВНЖ / ПМЖ / Гражданства

Греция, Португалия, Испания (от 500 тыс. евро), Мальта, Турция (от $250 тыс.)

Право на долгосрочное проживание, безвизовый режим с ЕС, социальные гарантии.

Минимальный порог инвестиций, условия программы, сроки оформления, налоги для резидентов.

Личный отдых и «дом у моря»

Черногория, Болгария, Кипр, Хорватия, юг Италии/Испании (деревни)

Эмоциональная ценность, климат, качество жизни.

Личные предпочтения (климат, культура, инфраструктура), удобство перелета, стоимость содержания.

ОАЭ (Дубай), Турция, Таиланд (Паттайя, Пхукет), Греция (для туристов)

Стабильная валюта, высокий спрос на аренду, ликвидность.

Доходность (Rental Yield), ликвидность объекта, простота управления на расстоянии.

Подходящие страны (2026)

На что делать акцент

Что это дает

Переезд и постоянная жизнь

Сербия, Грузия, Армения, Черногория, Турция (для экспатов)

Полноценная смена среды, работа, бизнес, безопасность.

Инфраструктура для жизни (школы, медицина), налоговая система, возможность трудоустройства.

Главная ошибка новичков — считать, что нужно лишь накопить на стоимость квартиры. Реальный бюджет на 30-50% больше.

Обязательные дополнительные расходы:

1. Налог на покупку (Transfer Tax/Stamp Duty): От 2% до 10% от стоимости в зависимости от страны.
2. Юридические и агентские услуги: 1-3% от суммы сделки. Экономить здесь смертельно опасно.
3. Ежегодный налог на недвижимость: Может составлять от 0.1% до 2% от кадастровой стоимости.
4. Коммунальные платежи и страхование: Особенно высоки в курортных комплексах с инфраструктурой (бассейны, охрана).
5. Управление и содержание: Если вы не живете там постоянно, обязательна оплата услуг управляющей компании (от $50-200 в месяц).

Правило: К стоимости объекта сразу прибавляйте минимум 15% на сопутствующие расходы.

Риск 1: Юридические «ловушки» чужой страны.
Что делать: Ваш лучший друг — независимый местный юрист, которого вы нанимаете сами, а не тот, кого предлагает агент по недвижимости. Его задача — проверить чистоту титула, отсутствие обременений, законность застройки.

Риск 2: Налоги в двух странах.
Что делать: Обязательно проконсультироваться с российским налоговым консультантом, имеющим опыт в международном праве. Вы должны понимать, как декларировать зарубежный актив и уплачивать налоги в РФ.

Риск 3: Невозможность личного контроля.
Что делать: Заранее найти управляющую компанию с репутацией. Договориться о регулярных фотоотчетах, контроле счетов, организации ремонта. Рассмотреть вариант сдачи в аренду через профессионального оператора.

Риск 4: Культурные и бытовые различия.
Что делать: Перед покупкой пожить в выбранном месте 1-2 месяца в арендованном жилье. Прочувствовать жизнь вне сезона, понять местный менталитет, цены, доступность услуг.

Часть 3: Главные риски и как их минимизировать

Зарубежная недвижимость перестала быть уделом избранных. Но она осталась сферой для серьезных, взвешенных решений и профессионального планирования. Это не тот случай, где можно действовать по наитию. Успех приносит не самостоятельный поиск в интернете, а формирование надежной команды экспертов, которые компенсируют ваше отсутствие опыта и знаний о локальном рынке.

Ваша мечта о доме у моря — это сложный, но увлекательный проект. И первый, самый важный шаг в этом проекте — не просмотр фотографий, а составление четкого плана и поиск правильных людей для его реализации.

Готовы сделать первый шаг к своей зарубежной недвижимости, но не знаете, с чего начать?
Мы выступаем вашим персональным координатором и связующим звеном с миром.

Запишитесь на конфиденциальную консультацию «Первый шаг за рубеж». Вместе с нами и сетью проверенных международных партнеров мы поможем вам:
1. Сформулировать цели и подобрать 2-3 оптимальные страны.
2. Предоставить контакты независимых юристов и надежных агентов на местах.
3. Составить полную смету расходов (с учетом всех скрытых платежей и налогов).
4. Организовать деловую поездку-разведку с полезными встречами, а не просто туристическим туром.

Не идите на этот сложный рынок в одиночку. Доверьте свою мечту профессионалам.

Заключение: Мечта осуществима при профессиональном подходе

Следуйте этому плану, чтобы не наступить на грабли:

1. Выбор цели и страны: Определитесь по таблице выше. Сузьте круг до 2-3 стран.
2. Сбор информации и поездка-разведка: Изучите форумы, блоги экспатов. Организуйте поездку не как турист, а как потенциальный резидент: общайтесь с местными агентами, юристами, русскоязычными жителями.
3. Формирование команды: Это ключ к успеху. Вам нужны:
  Проверенный местный агент (риелтор).
  Независимый местный юрист (наймите его сами!).
  Российский финансовый консультант (по налогам и переводу средств).
  Управляющая компания (если не для постоянного проживания).
4. Выбор объекта и Due Diligence: Юрист проводит полную юридическую проверку объекта и застройщика. Не подписывайте ничего без его одобрения.
5. Оформление сделки и перевод средств: Следуйте инструкциям юриста. Используйте официальные каналы перевода денег с документальным подтверждением происхождения средств (это важно для европейских банков).
6. Постпродажное обслуживание: Оформите страховку, настройте оплату счетов, утвердите порядок взаимодействия с управляющей компанией.

Часть 4: Безопасный алгоритм первых шагов

Часть 2: «Скрытый» бюджет. Цена объекта — это только верхушка айсберга